半年多來，千方百計(jì)保交樓、穩(wěn)民生，是房地產(chǎn)領(lǐng)域面臨的重要任務(wù)。在國(guó)內(nèi)首創(chuàng)保交樓“4+1”模式的河南鄭州市推進(jìn)狀況如何？“保交樓”項(xiàng)目復(fù)工了嗎？購房者是否滿意？
房企流動(dòng)性吃緊、項(xiàng)目延期交付、購房者失去信心……去年以來，爛尾樓事件頻發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)。各地各部門圍繞“保交樓、穩(wěn)民生”工作，堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，堅(jiān)持法治化、市場(chǎng)化原則，壓實(shí)企業(yè)自救主體責(zé)任，落實(shí)地方政府屬地責(zé)任，切實(shí)維護(hù)購房人合法權(quán)益。
當(dāng)前，河南省用好用足專項(xiàng)借款，積極爭(zhēng)取國(guó)家2000億元免息再貸款傾斜支持，落實(shí)金融“三支箭”組合支持政策，著力保優(yōu)質(zhì)房企、保優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，推進(jìn)“保交樓”項(xiàng)目應(yīng)交盡交、能交快交。實(shí)際建設(shè)情況究竟怎么樣？經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者近日深入采訪了鄭州多個(gè)“保交樓”項(xiàng)目。
要速度更要質(zhì)量
業(yè)主余永梅再次來到鄭州市金水區(qū)“名門翠園”項(xiàng)目4號(hào)地施工現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，眼前的場(chǎng)景讓她露出了久違的笑容，只見工人們正忙著安裝調(diào)試電梯、公共區(qū)域保潔等建設(shè)收尾工作。
得知自家房子月底就可以完成交付，余永梅長(zhǎng)舒了一口氣——這一天，等了近3年。記者了解到，按照原合同約定，該項(xiàng)目本該在2020年5月份完成交付，至今已經(jīng)延期近3年。
“當(dāng)時(shí)，買這個(gè)房子是為了孩子上小學(xué)，家里七拼八湊交了首付。如今，孩子都上小學(xué)二年級(jí)了。”余永梅告訴記者，由于房子遲遲無法交付，孩子入學(xué)又迫在眉睫，一家人只好先租住在新房附近。“每月房租2000元，房貸3000元，壓力很大，我們每天都在期盼房子交付。”余永梅說。
好好的項(xiàng)目為何延期3年？樓盤交付同時(shí)能否做到保質(zhì)保量？記者懷揣著疑問采訪了項(xiàng)目負(fù)責(zé)人汪玉林。
汪玉林告訴記者，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、洪災(zāi)疫情疊加等多重因素影響，企業(yè)銷售回款不暢、新增融資受阻，資金鏈出現(xiàn)問題，致使該項(xiàng)目因現(xiàn)金流斷裂被迫停工。“去年8月初，在區(qū)政府平臺(tái)公司融資以及保交樓專項(xiàng)借款的幫助下，我們才正式復(fù)工，計(jì)劃將項(xiàng)目涉及的5個(gè)地塊在年底前全部交付。”汪玉林說。
采訪中，余永梅在一旁認(rèn)真觀察起小區(qū)綠化及道路鋪設(shè)情況。“雖說房子被納入保交樓項(xiàng)目讓我們松了一口氣，但趕進(jìn)度會(huì)不會(huì)影響建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量成了新的擔(dān)憂。”余永梅告訴記者，業(yè)主們經(jīng)常會(huì)到施工現(xiàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，有時(shí)還自發(fā)輪流監(jiān)督。“現(xiàn)在看來，房子質(zhì)量并沒有下降，小區(qū)綠化也很美觀，我們下半年就能住進(jìn)來了！”余永梅的肯定讓汪玉林臉上多了笑意。
對(duì)于如何更好惠及購房群眾，推進(jìn)“保交樓”項(xiàng)目應(yīng)交盡交、能交快交，鄭州金水區(qū)豐慶路街道黨工委書記喬戰(zhàn)峰表示，“我們除了用好確保樓盤交付所需的資金外，后續(xù)也將協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門更多政策配套。復(fù)工之前，業(yè)主們的訴求一致，目標(biāo)都是交房；復(fù)工之后，由于各地塊交付進(jìn)度不一致，業(yè)主們有了房產(chǎn)證、違約金等更多訴求，這就需要相關(guān)部門或政策的配合，讓保交樓畫上完美句號(hào)”。
數(shù)據(jù)顯示，2022年，鄭州強(qiáng)力推進(jìn)保交樓和安置房建設(shè)。全國(guó)首創(chuàng)保交樓“4+1”模式，落實(shí)支持資金300多億元，全市保交樓項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性復(fù)工95%以上；列入河南省問題樓盤臺(tái)賬的“辦證難”“配套設(shè)施不完善”兩類項(xiàng)目全部化解；新建成安置房2565萬平方米、回遷安置群眾15.3萬人。
政府企業(yè)形成合力
“2019年底項(xiàng)目開建以來，盡管因疫情、洪災(zāi)等多重因素影響導(dǎo)致施工放緩，但我們沒有真正停工過。”在鄭州市二七區(qū)“鄭州華僑城”項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人梁萬春告訴記者，“被納入‘保交樓’項(xiàng)目的1號(hào)院、2號(hào)院、3號(hào)院共涉及2100余戶。目前，1號(hào)院、2號(hào)院已交付完成，3號(hào)院也將于本月底完成交付。”
項(xiàng)目建設(shè)的快速進(jìn)展離不開政府幫助。“2022年下半年，我們申請(qǐng)了1.5億元的專項(xiàng)借款用于項(xiàng)目建設(shè)，有效加快了保交樓的建設(shè)進(jìn)程。”梁萬春向記者介紹，除了充足的資金保障之外，項(xiàng)目周邊道路的規(guī)劃建設(shè)、學(xué)校新校區(qū)的選址建設(shè)，以及金水河修復(fù)工程等配套基礎(chǔ)設(shè)施，也在政府主導(dǎo)下穩(wěn)步推進(jìn)。
一個(gè)又一個(gè)熱火朝天的建設(shè)場(chǎng)景、一串又一串移交業(yè)主的新房鑰匙……點(diǎn)點(diǎn)滴滴不僅讓市場(chǎng)重新恢復(fù)信心，也讓“鄭州華僑城”逐漸轉(zhuǎn)入良性循環(huán)。“剛剛過去的2月份，我們的房源銷量達(dá)100余套，資金回流也足以償還1.5億元的專項(xiàng)借款。”梁萬春說。
為推動(dòng)交房工作順利開展，河南還建立了“交房即交證”不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)新模式，從源頭上消除了交房與交證不同步帶來的弊端。今年1月1日起，河南所有城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)新取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的預(yù)售商品房項(xiàng)目全面實(shí)施“交房即交證”，以切實(shí)解決群眾關(guān)切的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證“辦證難”，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，提升群眾獲得感與滿意度。
如果說，政府的幫助是“鄭州華僑城”保交樓進(jìn)程的催化劑，那么，鄭州新密市“春城華府”二期項(xiàng)目保交樓的發(fā)展就是房企風(fēng)險(xiǎn)自救的典范。
在“春城華府”二期項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)，170余名工人有序忙碌著。記者觀察到，11幢樓房主體已經(jīng)基本完工，工程進(jìn)入內(nèi)粉施工階段。“順利的話，今年10月份將全部交付。”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人楚廣建說。
“春城華府”二期項(xiàng)目于2017年開建，原定最晚交付時(shí)間在2019年12月底。談及項(xiàng)目延期原因，楚廣建告訴記者，2018年底開始，受房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)影響，企業(yè)的銷售回款少之又少，項(xiàng)目建設(shè)也斷斷續(xù)續(xù)。新冠疫情暴發(fā)后，企業(yè)處境更為艱難，項(xiàng)目建設(shè)“干干停停，一年施工不到3個(gè)月”。
停工狀態(tài)下，不斷疊加的銀行利息、證件延續(xù)的費(fèi)用、一期項(xiàng)目的配套建設(shè)等，不斷消耗著企業(yè)為數(shù)不多的資金。“疫情3年，我們通過一期項(xiàng)目的車位及儲(chǔ)藏室低于市場(chǎng)價(jià)售賣回款的方式活了下來。”楚廣建向記者舉了個(gè)例子，為了自救，市場(chǎng)價(jià)不低于10萬元、成本不低于4萬元的車位，他們最終以3萬元價(jià)格售出。
僅僅活下來還不夠，如何讓停滯的項(xiàng)目盡快復(fù)工是楚廣建不得不思考的問題。“去年6月份，我們通過處置未建的26號(hào)樓130余套房子，整合優(yōu)良資產(chǎn)，盤活了3000萬元用于剩余10幢房子的建設(shè)，項(xiàng)目得以全面復(fù)工。”楚廣建告訴記者，今年以來，企業(yè)銷售也逐步向好，回款越來越多。
一樓一策工作機(jī)制
記者見到“翰林華庭”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人萬霄時(shí)，他正通過電話溝通輾轉(zhuǎn)于多個(gè)銀行之間協(xié)商貸款事宜。“今天還沒有談好，明天準(zhǔn)備換一家銀行再談。”
“翰林華庭”項(xiàng)目是鄭州市2015年就已停工的典型爛尾樓工程。2021年3月份，在政府支持下，萬霄所在的陜西林榮森實(shí)業(yè)有限公司對(duì)項(xiàng)目原公司河南盈瑞置業(yè)有限公司進(jìn)行了不良資產(chǎn)收購，計(jì)劃盤活這一項(xiàng)目。萬霄記得很清楚，剛剛收購“翰林華庭”項(xiàng)目時(shí)，施工現(xiàn)場(chǎng)鋼筋裸露，樓房主體僅蓋了一半。
項(xiàng)目建設(shè)“百廢待興”，為何仍愿意接手？萬霄向記者解釋了3點(diǎn)原因：一是作為“老”爛尾樓，政府前期做過大量摸底，有保證；二是項(xiàng)目本身有復(fù)活的價(jià)值；三是項(xiàng)目問題以債務(wù)為主，并不十分棘手。接手之后，萬霄首先從債務(wù)問題入手，花費(fèi)一年半時(shí)間解決了項(xiàng)目遺留問題。“當(dāng)時(shí)未交付的房子有650余戶，我們通過與業(yè)主和談、補(bǔ)償錢款等方式清退了600余戶，目前，等待項(xiàng)目交付的業(yè)主還有50余戶。”問及項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r，萬霄坦言，“項(xiàng)目即將面臨資金不足的困境。我們收購時(shí)房地產(chǎn)形勢(shì)還不錯(cuò)，原計(jì)劃投入3億元用于盤活項(xiàng)目，但具體實(shí)施以來，我們陸續(xù)已投入8億元，目前仍沒有回款”。
持續(xù)性投入為何不用銷售回款呢？“其實(shí)預(yù)售也可以賣，但我想把這個(gè)項(xiàng)目做成現(xiàn)房銷售，徹底去掉‘爛尾樓’這個(gè)標(biāo)簽。”面對(duì)記者的疑問，萬霄解釋道。
“預(yù)計(jì)項(xiàng)目今年底可以建成現(xiàn)房，還需要3億元資金支撐。目前來看，現(xiàn)有資金僅夠支撐兩個(gè)月左右。”萬霄坦言，擺在面前的路只有兩條：一是金融機(jī)構(gòu)貸款，二是保交樓專項(xiàng)借款。然而，具體操作中兩條路都不順暢。由于項(xiàng)目是出了名的爛尾工程，盡管換了新的投資方，拿出了證件齊全的資料，解決了所有遺留問題，但有“污點(diǎn)”的公司仍因“不符合要求”不被銀行所接受。
可以申請(qǐng)保交樓專項(xiàng)借款嗎？對(duì)于記者的追問，萬霄表示，由于前期進(jìn)行了房款清退，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局有記錄的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)僅有50余戶，按照規(guī)定，僅能申請(qǐng)50戶的專項(xiàng)借款。這對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)所需資金來說，杯水車薪。萬霄坦言，推進(jìn)保交樓工作的各項(xiàng)政策舉措有力激發(fā)了有關(guān)企業(yè)活力，但在實(shí)際運(yùn)作中，企業(yè)仍不時(shí)面對(duì)部分金融機(jī)構(gòu)過度避險(xiǎn)，對(duì)民企融資力度不強(qiáng)的困難。在加強(qiáng)監(jiān)管的前提下，若能進(jìn)一步靈活變通專項(xiàng)借款條件限制，企業(yè)將更有信心確保項(xiàng)目建設(shè)的完成與交付。
河南各地已組建了金融機(jī)構(gòu)深度參與“一樓一策一專班一銀行”工作機(jī)制，共同研究問題樓盤金融幫扶措施：對(duì)列入臺(tái)賬的問題樓盤項(xiàng)目逐一明確牽頭銀行；對(duì)梳理出樓盤項(xiàng)目、資金需求，指導(dǎo)牽頭銀行研究幫扶方案，制定幫扶措施，做好戰(zhàn)略重組、新增開發(fā)貸款、按揭貸款等金融支持；對(duì)部分地方難以解決的問題，積極協(xié)調(diào)監(jiān)管部門和上級(jí)金融機(jī)構(gòu)分析支持政策，研究化解辦法。
今年2月召開的河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議還明確提出，圍繞第一批專項(xiàng)借款項(xiàng)目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%的目標(biāo)，發(fā)揮“一樓一策一專班一銀行”機(jī)制作用，以周保月、以月保季、以季保年，確保按時(shí)間節(jié)點(diǎn)完成目標(biāo)任務(wù)。（記者 夏先清 楊子佩）
點(diǎn)評(píng)
打好“保交樓”這場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)
保交樓已成為一場(chǎng)等不得、輸不起且必須打贏的硬仗。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，關(guān)于房地產(chǎn)有這樣一個(gè)概括：“456”，即房地產(chǎn)的相關(guān)貸款占銀行信貸的40%，房地產(chǎn)的相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力的50%，居民財(cái)富60%在住房上，可以說牽一發(fā)動(dòng)全身。
保交樓是穩(wěn)民生的需要，不少群眾買房背負(fù)很大貸款壓力，盡快實(shí)現(xiàn)保交樓才能保持社會(huì)穩(wěn)定。保交樓是穩(wěn)金融安全的需要，房地產(chǎn)行業(yè)沉淀著100多萬億元的銀行貸款和金融資產(chǎn)，盡快實(shí)現(xiàn)保交樓可以最大程度降低金融資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。保交樓是穩(wěn)就業(yè)的需要，房地產(chǎn)涉及行業(yè)多，產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，安置了大量人員就業(yè)，實(shí)現(xiàn)保交樓有助于解開債務(wù)鏈，穩(wěn)定就業(yè)。保交樓是穩(wěn)發(fā)展的需要，保交樓工作做得好，會(huì)激活終端需求，增強(qiáng)人們購房信心，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)順暢運(yùn)轉(zhuǎn)。
全力保交樓需要社會(huì)各方加強(qiáng)協(xié)作，合力解題。
地方政府需發(fā)揮更加積極的作用，主動(dòng)應(yīng)對(duì)、協(xié)同推進(jìn)，通過成立專項(xiàng)基金等方式，紓困出險(xiǎn)房企、盤活不良資產(chǎn)；對(duì)符合條件的保交樓項(xiàng)目加快辦理各項(xiàng)證件，減少時(shí)間拖延帶來的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)業(yè)主相關(guān)訴求找到合理化解的辦法；因地制宜，推出“一樓一策”“一對(duì)一幫扶”等舉措。
金融與監(jiān)管部門需積極做好金融服務(wù)，不斷擴(kuò)容市場(chǎng)融資的政策“工具箱”，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)加大配套融資支持，不抽貸、不斷貸、不壓貸，合規(guī)的不拒貸；支持房地產(chǎn)項(xiàng)目收購，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)入；加強(qiáng)對(duì)系統(tǒng)重要性優(yōu)質(zhì)房企的資金支持力度，緩解房企流動(dòng)性壓力。
房地產(chǎn)企業(yè)是“保交樓”的責(zé)任主體，處在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條的重要位置，應(yīng)承擔(dān)更大責(zé)任。例如，積極處置資產(chǎn)、多方籌措資金、努力提升工程進(jìn)度等。相信通過大家不懈努力，保交樓攻堅(jiān)戰(zhàn)一定會(huì)取得勝利，實(shí)現(xiàn)各方共贏。（張進(jìn)才 作者系河南省社會(huì)科學(xué)院商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)）
