?? 近期，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺專門措施，以政策性銀行專項(xiàng)借款的方式，支持有需要的城市推進(jìn)已售逾期難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，目前專項(xiàng)工作正在緊張有序地進(jìn)行中。多地政府因城施策，推動“保交樓、穩(wěn)民生”，部分停工項(xiàng)目開始復(fù)工。
多地設(shè)立紓困基金推動復(fù)工復(fù)產(chǎn)
有關(guān)部門強(qiáng)調(diào)，“保交樓、穩(wěn)民生”工作堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，堅(jiān)持法治化、市場化原則，壓實(shí)企業(yè)自救主體責(zé)任，落實(shí)地方政府屬地責(zé)任，切實(shí)維護(hù)購房人合法權(quán)益。
近日，鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案對外發(fā)布，該基金規(guī)模暫定為100億元，紓困項(xiàng)目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項(xiàng)目投資的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目，明確了紓困項(xiàng)目的四種開發(fā)模式，即棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組和保租房模式。
在武漢，中國建設(shè)銀行擬以湖北省為試點(diǎn)，設(shè)立300億元的紓困基金，用于收購問題項(xiàng)目并改建為公租房。南寧市成立平穩(wěn)房地產(chǎn)基金，首期規(guī)模30億元。
值得關(guān)注的是，除地方政府外，資產(chǎn)管理公司也開始加速入場。繼中國華融與陽光集團(tuán)簽署紓困重組協(xié)議后，中南控股與江蘇資產(chǎn)8月10日宣布合作紓困。根據(jù)協(xié)議，江蘇資產(chǎn)或其指定主體與中南控股或其指定主體共同設(shè)立規(guī)模20億元、存續(xù)期3年的基金，用于中南控股及關(guān)聯(lián)方投資的項(xiàng)目合作，包括存量債務(wù)重組、現(xiàn)有項(xiàng)目續(xù)建等。
此外，長城資產(chǎn)披露，上半年已與12家房企開展多輪對接，對意向紓困項(xiàng)目資產(chǎn)深入研判，部分項(xiàng)目已成功落地或批復(fù)出資；信達(dá)資產(chǎn)首單紓困項(xiàng)目也于7月成功落地。
在各地政府、金融機(jī)構(gòu)及房企合力推進(jìn)之下，目前已有多個(gè)停工樓盤傳出復(fù)工消息。
多項(xiàng)目試水“金融機(jī)構(gòu)接管+委托共建”模式
目前，不少停工項(xiàng)目通過金融機(jī)構(gòu)接管、債權(quán)人收購、拍賣債權(quán)、合作方托管等方式盤活，實(shí)現(xiàn)了保交樓。
克而瑞研究中心發(fā)布調(diào)查報(bào)告顯示，恒大集團(tuán)陸續(xù)與光大信托、五礦信托等多家信托公司簽署協(xié)議，將部分城市項(xiàng)目剝離給信托公司，信托公司則向項(xiàng)目公司注入資金以保障項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)建設(shè)。債權(quán)人中信集團(tuán)收購了佳兆業(yè)在深圳市的4個(gè)項(xiàng)目、總貨值約500億元。無錫市翠竹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在阿里拍賣平臺轉(zhuǎn)讓債權(quán)，以期盡快引入投資人續(xù)建。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從實(shí)踐來看，“金融機(jī)構(gòu)接管+委托共建”模式促進(jìn)了問題項(xiàng)目的有序出清。以信達(dá)資產(chǎn)紓困房企的首個(gè)成功落地項(xiàng)目——廣州南沙“悅伴灣”為例，該項(xiàng)目由信達(dá)折價(jià)收購項(xiàng)目債權(quán)，深圳華建提供增量資金借款，信達(dá)地產(chǎn)進(jìn)場操盤代建，對項(xiàng)目實(shí)行資金全封閉管理。
在廣東廣州、云南昆明、江蘇江陰等地，金融機(jī)構(gòu)也通過引入共建商來盤活停工項(xiàng)目。廣州百筑公司的百晟廣場是廣州市中院裁定的首例重整項(xiàng)目，因資金鏈斷裂被法院查封。在廣州市中院的調(diào)停下，各債權(quán)人就項(xiàng)目債務(wù)及償還方式達(dá)成一致，引入重啟資金，由藍(lán)綠雙城作為資產(chǎn)管理方負(fù)責(zé)開發(fā)續(xù)建和市場重新定位，以實(shí)現(xiàn)有品質(zhì)的交付，保障了各債權(quán)人的權(quán)益。
有關(guān)部門表示，房地產(chǎn)企業(yè)作為保交樓的責(zé)任主體，積極處置資產(chǎn)、多方籌措資金，努力完成保交樓任務(wù)。地方政府為了防范房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)外溢，切實(shí)承擔(dān)“保交樓、穩(wěn)民生”的屬地責(zé)任，幫助企業(yè)做好保交樓工作。目前，在各方共同努力下，各地保交樓工作取得積極進(jìn)展，但仍然存在資金壓力。
藍(lán)綠雙城控股集團(tuán)董事長曹舟南表示，絕大多數(shù)紓困項(xiàng)目需要啟動資金，藍(lán)綠雙城已經(jīng)聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)成立了一期18億元的紓困專項(xiàng)基金，用于復(fù)工復(fù)產(chǎn)。
需綜合分類施策
目前，各地樓盤停工原因較為復(fù)雜。除設(shè)立房地產(chǎn)專項(xiàng)紓困基金之外，多地還通過成立專班、返還土地款、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等措施，督促停工樓盤續(xù)建。
在蘇州，停工項(xiàng)目所在區(qū)域的街道辦事處與區(qū)級職能部門聯(lián)合成立工作組入駐項(xiàng)目現(xiàn)場，督促項(xiàng)目盡早復(fù)工，監(jiān)督項(xiàng)目工程質(zhì)量，落實(shí)“一樓一策一專班”。在重慶，有關(guān)部門成立房地產(chǎn)問題項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解處置小組，安排專班跟進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，并對項(xiàng)目賬戶資金封閉管理。
“每個(gè)樓盤不一樣，具體情況實(shí)際上非常復(fù)雜，建議各地‘一樓一策’差別化處理。”易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，當(dāng)務(wù)之急是在短期內(nèi)快速給市場與企業(yè)注入流動性，問題項(xiàng)目要全力盤活，首先仍需啟動資金。
曹舟南認(rèn)為，部分房企雖然現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，但資產(chǎn)仍在，并非資不抵債。地方政府可以通過紓困基金回購?fù)恋兀喈?dāng)于政府再次收儲，房企獲得“救命錢”，達(dá)到雙贏的效果。
一家房企負(fù)責(zé)人說，房企雖然面臨流動性壓力，但是手里依舊有大量資產(chǎn)，建議監(jiān)管部門鼓勵銀行開放有抵押融資，緩解房企資金困境和行業(yè)交付難題。
有關(guān)部門表示，將堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，牢牢堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制，抓緊完善相關(guān)制度和政策工具箱，探索新的發(fā)展模式，持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，營造守法誠信、風(fēng)清氣正的市場環(huán)境，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。